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Ostern & Immobilien: Frischer Wind für Käufer und Verkäufer

Ostern markiert nicht nur den Frühling, sondern auch den Startschuss für viele Immobiliengeschäfte. Mit den ersten warmen Tagen steigt die Nachfrage nach Häusern mit Garten oder Balkon. Verkäufer nutzen die frische Jahreszeit, um Objekte im besten Licht zu präsentieren – blühende Gärten und sonnige Fotos steigern das Interesse. Für Käufer lohnt sich ein Blick auf neue Inserate, denn viele Familien planen Umzüge rund um die Feiertage. Auch energetische Sanierungen stehen im Fokus – passend zum Frühjahrsputz wird auf Nachhaltigkeit geachtet. Ostern bringt also nicht nur Eier ins Nest, sondern auch Chancen am Immobilienmarkt.

Wir wünschen ein schönes Osterfest

Die Bundestagswahl könnte erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, da politische Entscheidungen oft wichtige Rahmenbedingungen setzen.

Themen wie Mieterschutz, Neubauförderung, Steuerregelungen und Klimaschutzmaßnahmen stehen häufig im Mittelpunkt der Wahlprogramme. So könnten strengere Regulierungen zur Mietpreisbremse Investoren abschrecken, während Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau den Markt entlasten könnten. Auch die Diskussion um die Abschaffung von Steuervergünstigungen, etwa bei der Grunderwerbsteuer, oder die Einführung eines Baukindergelds könnten Käufer und Investoren beeinflussen. Klimapolitische Maßnahmen, wie strengere Energiestandards, könnten Bau- und Sanierungskosten erhöhen.

Der Ausgang der Wahl entscheidet somit über die zukünftige Attraktivität des Marktes für Investoren, die Belastung für Mieter und Eigentümer sowie die Geschwindigkeit, mit der neuer Wohnraum geschaffen wird.

Die Wahl zwischen einem Bankenmakler oder einem freien Makler hängt von den individuellen Bedürfnissen und Prioritäten des Immobilienverkäufers ab. Bankenmakler arbeiten oft exklusiv für eine Bank oder ein Finanzinstitut und nutzen deren Kundenstamm und Netzwerk, was eine gute Reichweite bietet. Sie haben häufig Zugang zu finanzstarken Käufern und bieten eine strukturierte Abwicklung, jedoch kann ihre Beratung weniger flexibel sein, da sie oft nur standardisierte Dienstleistungen anbieten.

Freie Makler sind unabhängig und können individuellere Strategien entwickeln. Sie sind flexibel, haben meist ein breiteres Netzwerk und sind oft stärker am Verkaufserfolg interessiert, da sie auf Provisionsbasis arbeiten. Sie bieten häufig mehr Kreativität in der Vermarktung und sind nicht an Vorgaben gebunden.

Für Verkäufer, die Wert auf persönliche Betreuung und maßgeschneiderte Lösungen legen, kann ein freier Makler besser sein. Bankenmakler bieten Vorteile bei Zielgruppen mit Finanzierungsbedarf. Ein Vergleich lohnt sich.

Das hängt von individuellen Zielen und Markteinschätzungen ab. Immobilien gelten als krisensichere Anlage, da sie stabile Werte bieten. Allerdings können politische Entscheidungen nach der Wahl erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben. Themen wie Mietpreisbremse, Bodenpolitik oder Steueränderungen könnten die Rendite beeinflussen.

Vorteile einer frühzeitigen Investition sind mögliche Preissteigerungen, steuerliche Vorteile und Schutz vor Inflation. Risiken bestehen jedoch bei unsicherer Markt- und Zinsentwicklung. Steigende Baukosten oder Änderungen bei der Grunderwerbsteuer könnten Belastungen schaffen.

Wer investiert, sollte Standort, Finanzierung und Marktentwicklung sorgfältig prüfen. Ein stabiles Umfeld und langfristige Planung mindern Risiken. Bei Unsicherheiten können Expertenrat oder ein Abwarten der politischen Entwicklungen sinnvoll sein. Langfristige Investoren profitieren meist unabhängig von Wahlen.

Derzeit werden Banken oft als Bremse beim Immobilienkauf wahrgenommen, da sie aufgrund gestiegener Zinssätze und strengerer Kreditvergaberichtlinien zurückhaltender agieren.

Dies hat mehrere Gründe:

1. Steigende Zinssätze: Die Zinserhöhungen durch Zentralbanken zur Bekämpfung der Inflation haben die Kosten für Immobilienfinanzierungen deutlich erhöht. Käufer, die sich in der Niedrigzinsphase noch höhere Kredite leisten konnten, stoßen nun an ihre finanziellen Grenzen.
2. Strengere Kreditprüfung: Banken bewerten die Bonität von Kreditnehmern intensiver, da das Risiko von Zahlungsausfällen gestiegen ist. Hierbei spielt der Faktor Eigenkapital eine große Rolle – viele Banken fordern einen höheren Eigenkapitalanteil als zuvor.
3. Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt: Aufgrund der wirtschaftlichen Lage und möglichen Preisrückgängen agieren Banken vorsichtiger. Sie kalkulieren mit konservativen Immobilienbewertungen, was wiederum die maximale Kredithöhe reduziert.
4. Regulatorische Vorgaben: Strengere Richtlinien, wie die Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Banken, wirken sich auf die Kreditvergabe aus. Dies bremst potenzielle Immobilienkäufer zusätzlich.
5. Belastung der Haushalte: Neben den höheren Kreditkosten belasten auch steigende Lebenshaltungskosten und Energiepreise die Haushalte. Banken berücksichtigen diese Faktoren in ihren Risikobewertungen.

Diese Entwicklungen haben zur Folge, dass viele Kaufinteressenten entweder von der Finanzierung ausgeschlossen werden oder nur eingeschränkte Möglichkeiten haben, was den Immobilienmarkt weiter ausbremst.

Ab Januar müssen alle Stromanbieter in Deutschland dynamische Stromtarife anbieten. Auch Haus- und Wohnungsbesitzer, deren Stromverbrauch planbar ist, können davon profitieren. Das gilt zum Beispiel für Immobilien mit Wärmepumpen, Stromspeichergeräten oder E-Ladesäulen.

Stromkunden zahlen ab dann in Zeiten, in denen zum Beispiel mittels Sonnenenergie viel Strom ins Netz eingespeist, aber wenig verbraucht wird, einen geringeren Preis als wenn sie die Energie in Zeiten abnehmen, in denen der allgemeine Verbrauch hoch, die Erzeugung jedoch gering ist. So sollen Lastspitzen vermieden werden und Verbraucher ihre Energiekosten senken.

Um davon zu profitieren, benötigen die Häuser intelligente Mess-, Energiemanagement- und Speichertechnik. Diese lässt sich nachträglich einbauen. Diese Systeme analysieren in Echtzeit den Verbrauch, unterbrechen gegebenenfalls das Laden eines halbvollen Akkus und reagieren so flexibel auf Preisschwankungen.

Egal ob Bauträger, Häuslebauer oder Regierung: alle möchten, dass Bauen günstiger wird. Mit dem „Gebäudetyp E“ soll es unter anderem künftig einfacher sein, von Standards abzuweichen, sofern alle Beteiligten einverstanden sind. Es gibt viele Bereiche, in denen schon heute Einsparungen denkbar sind. Bei Reihenhäusern könnte es Gemeinschaftskeller wie in Mehrfamilienhäusern geben oder es könnte ganz darauf verzichtet werden. Die Zahl der geforderten Pkw-Stellplätze bei Neubauten ist oft zu hoch; erste Kommunen lassen Ausnahmen zu. Auch technisch ließe sich etwa mit industriell vorgefertigten Bauteilen Geld sparen: Experten gehen von rund 15 Prozent aus.

Dass der Staat künftig mehr Fördermittel bereitstellt, ist nicht zu erwarten. Aktuell herrscht eher der Rotstift. Daher wird vermutlich ein großer Hebel, die Reduzierung der Grunderwerbsteuer, nicht umgesetzt. Die Bundesländer erzielten damit 2023 schließlich Einnahmen von 12,2 Mrd. Euro.

Die zurückliegende Phase mit stark steigenden Zinsen hatte nicht nur dazu geführt, dass viele Verbraucher, die ihre Immobilie selbst nutzen wollen, einen Kauf aufschoben. Auch Investoren, die Wohnungen oder Häuser vermieten, traten auf die Bremse.

Aber das Investitionsklima hat sich seit Frühjahr gebessert. Es ist aktuell ein guter Zeitpunkt, in vermietete Immobilien zu investieren. Denn die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch und die Kaltmieten steigen, nicht zuletzt, weil der Neubau stockt. Viele Wohnungen und Häuser sind derzeit günstiger zu erwerben als vor drei Jahren. Das gilt insbesondere für Objekte mit Sanierungsbedarf.

Die langjährige Niedrigzinsphase ist zwar vorbei. Aber die derzeitige Zinshöhe ist seit Monaten stabil und beherrschbar. Investoren von Neubauwohnungen kommen seit Jahresanfang zudem in den Genuss einer neuen Steuerersparnis, der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA), in Höhe von fünf Prozent.

Wer zu viel Lärm ausgesetzt ist, kann krank werden. Daher sollte man besonders dort auf Schallschutz achten, wo man sich am meisten aufhält: in den eignen vier Wänden. Zwar gibt es beim Neubau verschiedene Vorgaben zum Lärmschutz, aber vielen reicht das nicht. Bauherren können zusätzlichen Schutz einplanen. Dieser entsteht, wenn etwa Außenwände aus dämpfenden Materialien bestehen wie Beton oder Kalksandstein. Auch ein mehrteiliger Wandaufbau ist hilfreich. Fenster sollten zwei- oder dreifach verglast sein. Als Bodenbelag wird häufig Estrich verwendet, er sollte jedoch keine Verbindung zu angrenzenden Bauteilen haben. Teppichboden ist aktuell nicht so gefragt wie Holz oder Laminat, aber er schluckt besser Trittschall. Schwere Türen mindern Schall besser als leichte und Möbel und Gardinen schlucken ebenfalls unliebsame Geräusche.

Wichtig ist zudem die Raumaufteilung: Das Schlafzimmer sollte nicht zu einer stark befahrenen Straße weisen.

Die Zinssenkung der Europäischen Zentralbank im Juni hatte eher psychologische Auswirkungen auf Verbraucher und Immobilieninvestoren. Bereits Monate davor hatten sich die Zinsen stabilisiert. Das war nach einer Phase permanent steigender Zinsen seit Frühjahr 2022 die entscheidendere Entwicklung. Denn sie sorgt für mehr Planungssicherheit beim Kauf einer Immobilie. Nur wer weiß, wie sich seine Finanzierung darstellt, begibt sich auf Immobiliensuche.

Dass die Branche grundsätzlich zuversichtlicher ist, dass wieder mehr Immobilien gekauft und verkauft werden, hat weitere Gründe. Wer in den Wohnungsneubau investiert kann dies seit Kurzem steuerlich besser geltend machen. Auch die Fördermittel für Sanierungen und den Heizungstausch wurden ausgeweitet. Ab Ende August können neben Privatpersonen auch Wohnungsunternehmen Mittel beantragen. Und schließlich sind weitere Gesetze in der Planung, die etwa das Bauen vereinfachen sollen (Gebäudetyp E).

Aktuell kann es sinnvoll sein, ein sanierungsbedürftiges Haus zu kaufen und vor dem Einzug zu sanieren. In den meisten Regionen sind die Preise für solche Gebäude in den zurückliegenden zwei Jahren um teils über 25 Prozent gesunken. Ein weiterer Vorteil ist, dass sie zumeist über große Freiflächen und eine gewachsene Nachbarschaft verfügen.

Für Sanierungen gibt viele Fördermittel, etwa für energetische Anpassungen oder einen Heizungstausch. Weitere Gründe sprechen dafür: Die Zinsen sind seit vielen Monaten stabil, damit ist die Finanzierung besser planbar. Zudem haben sich die Baukosten nach einer Steigerungsphase stabilisiert und es sind eher Handwerker mit freien Kapazitäten zu finden, weil Neubauvorhaben auf Eis gelegt sind.

Wer ein betagtes Einfamilienhaus erwirbt, benötigt für das Bankgespräch einen Sanierungsfahrplan, weil die Ausgaben mitfinanziert werden. Diesen erstellen Experten wie Architekten oder Sanierungsberaterinnen.

Die meisten kennen Erbpacht von Neubauprojekten. Dabei gehört das Grundstück dem einen Eigentümer, das darauf errichtete Haus einem anderen. Der Hausbesitzer zahlt für die Bodennutzung einen Pachtzins.

Es lassen sich auch Grundstücke, auf denen bereits ein Gebäude steht, nachträglich in Erbpacht umwandeln. Gerade bei bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen am Gebäude können durch den Bodenverkauf die nötigen finanziellen Mittel generiert werden. Dieses Geld kann in die Sanierung gesteckt werden. Der Hauseigentümer zahlt an den Grundstücksbesitzer (Erbpachtgeber) eine Pacht, die bei jährlich drei bis fünf Prozent des Bodenwerts liegt. Ein Erbpachtvertrag wird vom Notar erstellt und im Grundbuch eingetragen.

Für den Grundstückseigentümer ist der Pachtzins eine sichere Anlageform. Oft wird bei der Pacht zusätzlich eine Wertsicherungsklausel vereinbart: Steigen die Verbraucherpreise signifikant, wird die Pacht angehoben.

Große Immobilienfinanzierer verbuchen seit Jahresanfang eine höhere Nachfrage nach Krediten als in den zurückliegenden Monaten. Seit Herbst sind die Zinsen stabil. Gleiches gilt für Bau- und Handwerkerkosten. Der Frühling scheint also mit einer Erholung der Immobiliennachfrage und mehr Stabilität und Planbarkeit einherzugehen.

Viele Experten sind sich einig, dass daher die Immobilienpreise konstant bleiben. Das gilt vor allem für neuere Objekte und Gebäude ohne Sanierungsstau. Bei Häusern in weniger guten Lagen, die vor dem Einzug saniert werden müssten, könnten die Preise weiter moderat sinken.

Die Bundesregierung hat allen privaten Besitzern von Einfamilienhäusern Fördermittel für den Heizungstausch ins Osternest gelegt. Das kurbelt die Immobiliennachfrage zusätzlich an. Vermieter, Wohnungseigentümer sowie Besitzer von Mehrfamilienhäusern müssen noch ein wenig warten: Für sie starten die Förderprogramme im Mai beziehungsweise August.

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz gilt seit Anfang vergangenen Jahres. Die Folgen werden aber erst jetzt sichtbar: mit der Nebenkostenabrechnung für das zurückliegende Jahr. In dieser muss erstmals die CO₂-Abgabe zwischen Mieter und Vermieter transparent aufgeteilt werden. Hierfür gibt es ein Zehn-Stufenmodell, das sich am energetischen Gebäudezustand orientiert. Die Angaben zum CO₂-Verbrauch finden sich auf den Abrechnungen der Energieversorger.

Vermieter müssen einen höheren Kostenanteil an der CO₂-Abgabe tragen, je schlechter die Energiebilanz ihres Gebäudes ist. Darunter fallen ältere Häuser, in die kaum energetisch investiert wurde mit hohem Öl- oder Gasverbrauch. Das soll Vermieter motivieren zu modernisieren.

Bei einer hohen Energieeffizienz tragen hingegen die Mieter einen größeren Anteil der Abgabe. Es bedeutet, dass sie letztlich wenig zahlen müssen, da ein energetisch gutes Haus wenig fossile Brennstoffe verbraucht.

Bauträger müssen häufiger Insolvenz anmelden, weil sich ihr wirtschaftliches Umfeld verschlechterte. Immobilienkäufer haben oft erste Raten an sie gezahlt, zumeist im sechsstelligen Euro-Bereich. Hinzu kommen Ausgaben wie Maklerprovision und Grunderwerbsteuer.

Bei der Insolvenz ruhen die Arbeiten bis der Insolvenzverwalter eine Lösung findet. Er verschafft sich einen Überblick über Finanzen und Baufortschritte; danach werden die Arbeiten unter Umständen fortgesetzt. Projekte, die kurz vor der Fertigstellung stehen, werden eher vollendet als solche, die gerade begonnen wurden.

Käufer haben bei einer Absage der Fertigstellung zwei Optionen. Sie können einen anderen Entwickler beauftragen oder zweitens vom Bauträgervertrag zurückzutreten. Theoretisch haben sie Anspruch, die geleisteten Zahlungen zurückzubekommen. Bei einer Insolvenz müssen sie allerdings, so wie alle Gläubiger, auf einen Anteil ihrer Ausgaben verzichten.

Die Immobilienbranche wartet zum Jahresanfang darauf, dass Projekte, die aufgrund der Haushaltsnotlage gestoppt wurden, aufgenommen und realisiert werden. Das sind unter anderem verbesserte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für den Mietwohnungsbau und zinsgünstige Kredite für Kauf und Sanierung.
Der Gesetzgeber wollte zudem ermöglichen, dass Eigentümerversammlungen künftig rein online stattfinden können.

Sicher ist nur, dass zum Jahresanfang die Heiligen Drei Könige eine höhere CO2-Abgabe im Gepäck haben, welche die Kosten für fossile Energieträger wie Gas und Heizöl erhöht.

Viele Entwicklungen geben auch Grund zu Optimismus: Die Immobilienpreise haben sich stabilisiert, das Angebot an Kaufimmobilien ist groß. Vermieter können mit steigenden
Mieten rechnen.

Trotz leichter Eintrübungen zeigt sich die deutsche Wirtschaft robust. Die
Jobsituation ist gut, so dass auch die Immobiliennachfrage hoch bleiben sollte.

Zum Jahresende weist der Immobilienmarkt Licht- und Schattenseiten auf. Einerseits sind Inflation und Energiepreise gesunken, die Zinsen haben sich stabilisiert. Das Heizungsgesetz tritt entschärft in Kraft. Die Immobiliennachfrage hat sich verbessert. Außerdem haben viele Verbraucher durch gute Tarifabschlüsse mehr Geld zur Verfügung.

Auf der anderen Seite gab es auch Rückschläge. Aufgrund des Bundesverfassungsgerichtsurteils von Mitte November wurden wichtige Projekte auf Eis gelegt. Das betrifft verschiedene Fördermittel, die viele Immobilienkäufer in ihrer Finanzierungsplanung einrechneten. Derzeit werden keine Anträge bearbeitet. Es herrscht nur Planungssicherheit für Gelder, die bereits vor dem Urteil zugesagt wurden. Diese werden ausgezahlt.

Die Haushaltslage führte außerdem dazu, dass geplante Vorhaben, die Anfang 2024 in Kraft treten sollten, zurückgestellt wurden, wie etwa Vereinfachungen bei der Solarstrom-Gewinnung.

Ich wünsche Ihnen und Ihren Familien ein friedliches, besinnliches, stilles Weihnachtsfest und ein gesundes 2024 mit vielen persönlichen Highlights.

Ihr Christian Stark.

Wer ein Haus bauen oder kaufen will und über wenig Eigenmittel verfügt, kann sich seinen Wunsch vielleicht dennoch erfüllen. Denn an manchen Stellen lässt sich sparen.

Ein Einsparfaktor ist die Lage der Immobilie: Je ländlicher die Region, in der man ein Einfamilienhaus erwirbt, desto günstiger der Preis. Man sollte aber die dadurch entstehenden Fahrtkosten und -zeiten nicht unterschätzen, wenn in dem Dorf oder der Kleinstadt Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten fehlen. Wer anstatt eines Hauses eine Wohnung erwirbt, spart ebenfalls Geld. Das gilt auch für laufende Kosten: Bei Eigentumswohnungen werden Gebühren für Müll etc. anteilig unter den Miteigentümern verteilt, beim Einfamilienhaus nicht.

Wer beim Neubau auf einen Keller verzichtet, kann etwa 20 Prozent der Baukosten einsparen. Handwerklich begabte Bauherren können mit Eigenleistungen Ausgaben sparen und zum Beispiel tapezieren, Bodenbeläge verlegen oder den Garten anlegen.

Es ist verzwickt: Mehr Menschen wollen Wohneigentum, aber immer weniger können es sich leisten. Neben den stark gestiegenen Zinsen, verteuern auch viele Verordnungen und Nebenkosten den Kauf eigener vier Wände. Beispiel: Alleine aufgrund erhöhter energetischer Anforderungen beim Neubau verteuerten sich die Preise in den zurückliegenden Jahren um über 20 Prozent. Hinzu kommen höhere Ausgaben für Materialien, Handwerker und Bauland.

Die Kosten ließen sich minimieren, wenn unwichtigere Vorschriften abgeschafft werden. Die Niederlande hat das vor gemacht und fährt damit gut. Auch wäre es sinnvoll, anstatt 16 unterschiedlichen Bauordnungen der Bundesländer ein bundesweites Regelwerk zu haben. Das würde auch serielles Bauen unterstützen: Einmal bewilligte Häuser könnten in anderen Bundesländern einfacher errichtet werden.

Sinnvoll wäre auch eine reduzierte Grunderwerbsteuer für besondere Gruppen wie zum Beispiel Familien.

Im letzten Jahr gab es viel Chaos bei der Neubauförderung. Ein Programm wurde kurzfristig gestoppt, weil die Nachfrage so groß war. Dann wurde ein Rückzieher gemacht. Es gab große Verunsicherung.
Das soll nicht wieder passieren. Seit März gibt es das Förderangebot „Klimafreundlicher Neubau“, der Gebäude fördert, die besonders wenig Rohstoffe verbrauchen. Ab Juni soll es zudem eine Förderung für Familien geben. Demnach sollen Familien mit einem Haushaltseinkommen von bis zu 60.000 Euro beim Wohnungskauf unterstützt werden.
Auch beim Heizungsaustausch, etwa von Gas zu erneuerbaren Energien, soll es ab Sommer staatliche Unterstützung geben. Angedacht ist eine Art Abwrackprämie für alte Anlagen. Die Staffelung könnte sich daran orientieren, wie alt und schmutzig die bisherige Anlage ist.
Darüber hinaus gibt es bewährte Programme, etwa zum altersgerechten Umbau, energieeffizienten Sanieren oder verbesserten Einbruchschutz.

Wenn die Hausbank eine Immobilienfinanzierung ablehnt, ist sie nicht zwangsläufig futsch. Insbesondere freie Finanzierer kennen Möglichkeiten, mit denen ein Hauskauf gelingen kann.
So kann ein bevorstehendes Erbe, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eine Schenkung in die Finanzierung einfließen. Die monatliche Kreditrate wird zunächst geringgehalten, die Tilgung ist niedrig oder ausgesetzt. Kommt es zum Geldsegen, wird das Darlehen mit dem Tilgungsaussetzungsprodukt abgelöst. Zusätzlich lassen sich die Gelder als Sondertilgungen einsetzen zur Reduzierung der Restschuld.
Ferner können sich Verwandte mit ihrem abgezahlten Eigenheim als Pfandgeber engagieren. Gewähren etwa Eltern ihren Kindern diese Zusatzsicherheit, verbessert sich deren Bonität. Überdies können Nahestehende oder der Arbeitgeber ein Darlehen gewähren, das den Bankkredit ergänzt und den Darlehensnehmern günstigere Konditionen einräumen als eine Bank.

Serielles Bauen mit Modulen, die in Fabriken vorgefertigt und auf der Baustelle zu einem Gebäude zusammengesetzt werden, ist in aller Munde. Die Methode soll den Wohnungsbau verbilligen und beschleunigen.
Sie ist aber nur vereinzelt einsetzbar. Sinnvoll kann sie in größeren Neubaugebieten angewendet werden. Denn Skaleneffekte entstehen erst bei Projekten ab 200 Wohnungen. Dann liegt das Kosteneinsparpotenzial bei circa 20 Prozent. Bei kleinen Projekten wird serielles Bauen wegen der Logistik und dem Platzbedarf schwierig.
Aktuell beläuft sich der Marktanteil seriellen Bauens auf vier Prozent. Viele Vorhaben sind Pilotprojekte. Experten schätzen, dass etwa 25 Prozent der künftigen Bauvorhaben mit dieser Technik durchgeführt werden können. Bei jährlich circa 230.000 neuen Wohneinheiten könnten 57.500 standardisiert geplante Einheiten dabei sein.
Serielles Bauen wird demnach konventionelles Bauen ergänzen, aber nicht ersetzen.

Seit Frühjahr vergangenen Jahres steigen die Kaltmieten wieder stärker als in den Jahren zuvor. Dafür gibt es viele Gründe. Zunächst müssen mehr Menschen, die eigentlich ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollten, darauf verzichten, weil die Zinsen stark gestiegen sind. Stattdessen suchen sie nach Mietwohnungen. Das hat zudem zur Folge, dass sie keine Mietwohnung frei machen, um ins Eigentum zu ziehen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung und anziehenden Mieten.
Außerdem stockt der Neubau. Alleine in Mainz fehlen mehrere zehntausend Wohnungen. Mieter mit Indexverträgen müssen aufgrund der hohen Inflation mit einer wachsenden Miete klarkommen.
Leider ist nicht erkennbar, dass sich an dieser Entwicklung etwas ändert. Im Gegenteil. Auf dem Weg zur Klimaneutralität müssen mehr Gebäude energetisch ertüchtigt, etwa Heizungen erneuert werden. Die Kosten für diese Modernisierungsmaßnahmen sind anteilig auf die Mieter umlegbar.

Viele Experten beobachten, dass sich die Immobiliennachfrage wieder belebt. Das Konsumklima ist besser als im Herbst 2022. Die Angst vor einer Energiekrise infolge des Ukrainekrieges ist gesunken. Die Inflation ist nach wie vor hoch, erreicht aber keine Spitzenwerte mehr wie im letzten Jahr. Auch viele Energiekosten sind gefallen. Maßnahmen der Bundesregierung, wie die Einführung der Gas- und Strompreisbremse, zeigen Wirkung.
Auch hat sich in den meisten Köpfen verfestigt, dass die Zinsen auf dem derzeitigen Plateau bleiben; die Niedrigzinsphase ist vorbei. Die meisten Immobilienkäufer haben sich auf die neuen Begebenheiten eingestellt. Sie planen mit höheren Darlehenszinsen oder sparen mehr Eigenmittel an, damit sie einen geringeren Anteil des Kaufpreises finanzieren müssen. Oder sie weichen auf andere Wohnformen aus: Anstatt eines Einfamilienhauses suchen sie nach einem günstigeren Reihenhaus oder einer Eigentumswohnung.

Wer viel Erspartes hat und eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus kaufen will, findet dafür gute Voraussetzungen. Das gilt vor allem, wenn er kein oder nur ein geringes Darlehen für seine Immobilienfinanzierung aufnehmen muss. Seine Investition leidet dann kaum unter den aktuell hohen Zinsen.
Käufern kommt ferner zugute, dass die Immobilienpreise in unserer Region zwischen fünf und 15 Prozent gesunken sind. Das Angebot ist größer, denn es gibt weniger Nachfrager.
Für eine Investition in Immobilien als Anlageform spricht zudem, dass die Kaltmieten wieder stärker steigen. Im Schnitt erhöhten sie sich um drei bis fünf Prozent. Weil der Wohnungsbau stoppt, mehr Menschen in Deutschland leben und der Wohnraumbedarf steigt, werden sie vermutlich weiter klettern. Davon profitieren Anleger aufgrund einer wachsenden Rendite.
Immobilieninvestoren umgehen darüber hinaus eine weitere Geldentwertung durch die anhaltend hohe Inflation.

Viele zögern die Frage, ob sie in ihrem Haus oder ihrer Wohnung auch im Alter wohnen können, hinaus. Dabei ist es ratsam, sich früh damit zu befassen. Lässt sich das Eigenheim altersgerecht umbauen? Kann man im Erdgeschoss wohnen und die erste Etage vermieten? Oder macht ein Umzug in eine Wohnung mit Aufzug Sinn?
Die künftigen vier Wände sollten ebenerdig sein. Eingangsbereich, Flur, Bad und Küche sollten so groß sein, dass man sich dort auch mit Mobilitätshilfen bewegen kann.
Ein Umbau, um den man selten kommt, ist der des Bades. Er ist meist auch mit hohen Investitionen verbunden, wenn eine bodengleiche Dusche eingebaut wird und Waschbecken und Toiletten so installiert werden, dass sie auch mit Mobilitätseinschränkungen genutzt werden können.
Oft bietet ein solcher Umbau ein Mehr an Komfort, den man sofort genießen kann. Ebenerdige und breite Durchgänge sind auch für Kinderwagen praktisch, wenn die Enkel zu Besuch kommen.

Viele Menschen leben alleine in großen Häusern oder Wohnungen, wenn die Kinder ausgezogen sind. Oft haben sie in der Vergangenheit wenig in die energetische Ertüchtigung ihrer vier Wände gesteckt. Jetzt leiden sie stark unter den gestiegenen Energiekosten. Die Gas- und Strompreisbremse wird nur vorübergehende Entlastung bringen. Experten sind sich einig, dass Kosten für fossile Brennstoffe hoch bleiben. Können oder wollen sie nicht sanieren, ist ein Verkauf sowie ein Umzug in eine passendere, energieeffizientere Wohnung eine Option.
Nicht wenige Einfamilienhaus-Besitzer zahlen mittlerweile einen monatlichen Abschlag von 500 Euro für Heizung und Warmwasser. Bei einer Neubau-Wohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche liegen die Heizkosten bei monatlich etwa 80 Euro. Zumeist werden diese mit regenerativen Energien beheizt wie Luft-Wärme-Pumpen, Pellets, Sonnenenergie oder Mix-Systemen, die kaum von Preissteigerungen betroffen sind.

Mini-Solarkollektoren für Balkone und Terrassen erleben eine starke Nachfrage, seitdem die Energiepreise stark gestiegen sind. Mieter und Wohnungseigentümer können diese beispielsweise an der Balkonbrüstung anbringen. Mit der gewonnenen Energie lässt sich an sonnigen Tagen der Bedarf eines Haushalts decken. Der überschüssige Strom wird kostenfrei ins Allgemeinnetz abgegeben. Es lohnt sich kaum, zum Speichern eine Batterie zu kaufen, weil die überschüssigen Mengen zu gering sind. Über einen normalen Schuko-Stecker wird der Strom ins Netz gespeist.
Für den Betrieb ist zudem ein Mikro-Wechselrichter nötig, der den erzeugten Gleich- in Wechselstrom umwandelt. Bei zwei Kollektoren, die zwischen 450 und 600 Kilowattstunden Strom im Jahr erzeugen, beläuft sich die Investition auf etwa 800 bis 1000 Euro. Pro Jahr und Haushalt lassen sich damit ungefähr 150 Euro Stromkosten sparen. Steigen die Strompreise, ist die Einsparung höher.

Energieautarkes Haus?
Aufgrund der Energiekrise fragen sich viele Hausbesitzer, ob sie unabhängig von zugekaufter Energie sein können. Etwa wenn sie nur auf Sonnenenergie setzen. In der Praxis ist das noch nicht möglich. Selbst wenn das Dach komplett mit Kollektoren belegt ist, reicht die Energie nur aus, um in der warmen Jahreszeit den Verbrauch zu decken. Zwar lässt sich Sonnenenergie ein paar Tage in einer Batterie speichern. Das genügt nicht, um in unseren Breitengraden über den Winter mit wenig Sonnenstunden zu kommen. Dann muss eine zusätzliche Technik für Wärme sorgen, etwa eine Luft-Wärme-Pumpe, die mit Strom betrieben wird.
Theoretisch ließe sich Sonnenenergie länger speichern, sofern damit Wasser in seine Bestandteile Wasser- und Sauerstoff zerlegt wird. Der Wasserstoff wird gespeichert. Während der Heizperiode ließe sich damit der benötige Strom für die Luft-Wärme-Anlage produzieren; es müsste kein Strom gekauft werden. Aber diese Technik ist (noch) sehr teuer.

Wer gerade eine Eigentumswohnung kaufen will, steht vor großen Herausforderungen: Zinsen, Baukosten und Inflation sind gestiegen. Vor allem die erhöhten Zinsen machen vielen Menschen auf Immobiliensuche einen Strich durch die Rechnung. Sie müssen entweder den Kauf aufschieben bis sie mehr Geld angespart haben oder sich nach Alternativen umschauen. Das kann eine Immobilie in einem weniger stark nachgefragten Ort mit geringeren Immobilienpreisen sein oder eine Wohnung mit cleveren Grundrissen.
Gerade bei Neubauwohnungen wird zunehmend versucht, den Raum möglichst effizient zu nutzen. Dazu tragen fließende Grundrisse bei, bei denen Küche, Wohn- und Essbereich ineinander übergehen. Küchenschränke und Regale werden oft bis unter die Decke geplant. Platzsparend sind auch schmale Flure und Einbauschränke. Anstatt Doppel- gibt es im Bad Einzelwaschbecken.
Diese Effizienz-Maßnahmen mindern kaum den Komfort, sparen aber teuren Raum.

Der Immobilienmarkt war im ablaufenden Jahr von vielen Veränderungen betroffen. Die steigende Inflation führte dazu, dass Mieter mit Indexverträgen höhere Mieten zahlen. Energiepreise sind stark gestiegen, vor allem für Gas und Strom. Dies verteuert das Wohnen. Wegen der erhöhten Zinsen müssen viele Käufer länger sparen, um sich ein Haus leisten zu können. Wer eine Gebrauchtimmobilie erworben hat, fand lange kaum Handwerker und Baumaterial für Umbauarbeiten.
Aber manche Dinge haben sich zwischenzeitlich verbessert. Die Inflation war im November nicht so hoch wie im Vormonat. Die Energiepreise waren ebenfalls schon höher als aktuell und die Bundesregierung hat Maßnahmen ergriffen, um die Energiekosten für Verbraucher im Zaum zu halten. Viele Lieferketten für Baustoffe laufen wieder rund; Baupreise steigen kaum noch. Die Wirtschaftsdaten sind gut.
Daher gibt es viele Gründe, optimistisch ins nächste Jahr zu schauen.

Seit Monaten steigen die Kosten für Baumaterialien. Das gilt für Stahl ebenso wie für Holz und Dämmmaterial. Viele Lieferanten sind dazu übergegangen, Tagespreise aufzurufen, längere Preisgarantien vermögen sie nicht mehr zu geben. Experten glauben, dass sich an den hohen Preisen nichts ändert.
Wer eine Neubau-Immobilie über einen Bauträger kauft, bleibt zumeist von diesen Steigerungen verschont, weil er einen Festpreis vereinbart hat. Es kann wegen des Materialmangels aber zu Verzögerungen bei der Fertigstellung kommen.
Auch viele Käufer von Bestandswohnungen sind von dieser Entwicklung betroffen. Die meisten sanieren vor dem Einzug, bauen eine neue Heizung ein oder ändern den Grundriss. Sie sollten bei Verträgen mit Handwerkerfirmen darauf achten, ob darin Preisgleitklauseln stehen, die es ermöglichen, steigende Materialkosten an Auftraggeber weiterzugeben. Bei der Finanzierung sollten sie Puffer einplanen, um überraschende Mehrkosten abzufedern.

Die Grundsteuer wird 2025 neu ermittelt. Die Reform wirft ihre Schatten voraus. Zwischen Juli und Ende Oktober müssen alle Eigentümer von Wohnungen, Häusern und Grundstücken beim Finanzamt eine extra Grundsteuererklärung einreichen. Hierfür sind verschiedene Unterlagen einzusehen.
Anstatt an einem Einheitswert wird sich die Steuerhöhe künftig aus etlichen Aspekten zusammensetzen. Dazu zählt der Bodenrichtwert, eine statistische Nettokaltmiete sowie die Steuermesszahl. Manche Bundesländer haben eigene Berechnungsarten entwickelt.
Die Steuer ist auch für Mieter relevant, weil sie über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt wird. Wenngleich die Regierung verspricht, dass der Betrag unter dem Strich gleichbleiben soll, werden Menschen in Ballungsregionen vermutlich mehr bezahlen als Personen in ländlichen Gebieten.
Wie hoch die Steuer letztlich wird, erfahren die Eigentümer 2025, wenn die neuen Bescheide verschickt werden.

Jede Immobilie ist ein Unikat.
Daher sollte für die Ermittlung ihres Wertes ein Experte wie ein Makler oder Gebäudesachverständiger hinzugezogen werden. Denn letztlich geht es um
hohe Vermögenswerte.

Folgende Kriterien sind wichtig. Erstens die Lage der Immobilie.
Hierbei spielt neben der verkehrlichen Anbindung (Bus, Bahn, Autobahnnähe),
die Nachbarschaft eine Rolle: Ist die Wohnlage ruhig? Gibt es Grünflächen und wie gut ist die
Versorgung mit Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten?

Ein zweiter Faktor ist die Bauqualität, die sich unter anderem aus dem Baujahr ergibt: Bei Häusern aus den 1990er Jahren ist z.B. Gebäudedämmung und Trittschallschutz besser als bei Objekten aus den 1970er Jahren.
Ist die Heizung über 30 Jahre alt, sind Fenster und Bäder veraltet, reduziert sich der Marktwert gegenüber einem gepflegteren Objekt.

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Christian Stark
Immobilien e. K.
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Vor Kurzem wurde der Koalitionsvertrag der künftigen Ampel-Regierung präsentiert. Wohnungspolitik spielt eine wichtige Rolle.

So ist geplant, die Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern. Dies schützt vor Mietsteigerungen, wird im Gegenzug den Wohnungsneubau nicht ausbremsen. Es ist sinnvoll, den Ländern mehr Freiheiten bei der Grunderwerbssteuer einzuräumen. Sie könnten beim Ersterwerb einen geringeren Steuersatz nehmen. Aktuell fallen in Rheinland-Pfalz fünf Prozent des Kaufpreises an. Haushalte mit niedrigen Einkommen sollen beim Eigentumserwerb mit Tilgungszuschüssen unterstützt werden. Ein eigenes Bauministerium ist gut. Viele Jahre spielte Wohnungspolitik beim jeweiligen Ministerium die zweite Geige. Nicht weitreichend genug sind die Klimaziele. Der Gebäudesektor ist einer der größten CO2-Verursacher. Mehr Fördermittel, konkretere Ziele wären sinnvoll. Andererseits: Wo sollen Fördergelder herkommen. Die Ampel schließt nennenswerte Steuerhöhungen aus.