einfach stark

Im letzten Jahr gab es viel Chaos bei der Neubauförderung. Ein Programm wurde kurzfristig gestoppt, weil die Nachfrage so groß war. Dann wurde ein Rückzieher gemacht. Es gab große Verunsicherung.
Das soll nicht wieder passieren. Seit März gibt es das Förderangebot „Klimafreundlicher Neubau“, der Gebäude fördert, die besonders wenig Rohstoffe verbrauchen. Ab Juni soll es zudem eine Förderung für Familien geben. Demnach sollen Familien mit einem Haushaltseinkommen von bis zu 60.000 Euro beim Wohnungskauf unterstützt werden.
Auch beim Heizungsaustausch, etwa von Gas zu erneuerbaren Energien, soll es ab Sommer staatliche Unterstützung geben. Angedacht ist eine Art Abwrackprämie für alte Anlagen. Die Staffelung könnte sich daran orientieren, wie alt und schmutzig die bisherige Anlage ist.
Darüber hinaus gibt es bewährte Programme, etwa zum altersgerechten Umbau, energieeffizienten Sanieren oder verbesserten Einbruchschutz.

Wenn die Hausbank eine Immobilienfinanzierung ablehnt, ist sie nicht zwangsläufig futsch. Insbesondere freie Finanzierer kennen Möglichkeiten, mit denen ein Hauskauf gelingen kann.
So kann ein bevorstehendes Erbe, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eine Schenkung in die Finanzierung einfließen. Die monatliche Kreditrate wird zunächst geringgehalten, die Tilgung ist niedrig oder ausgesetzt. Kommt es zum Geldsegen, wird das Darlehen mit dem Tilgungsaussetzungsprodukt abgelöst. Zusätzlich lassen sich die Gelder als Sondertilgungen einsetzen zur Reduzierung der Restschuld.
Ferner können sich Verwandte mit ihrem abgezahlten Eigenheim als Pfandgeber engagieren. Gewähren etwa Eltern ihren Kindern diese Zusatzsicherheit, verbessert sich deren Bonität. Überdies können Nahestehende oder der Arbeitgeber ein Darlehen gewähren, das den Bankkredit ergänzt und den Darlehensnehmern günstigere Konditionen einräumen als eine Bank.

Serielles Bauen mit Modulen, die in Fabriken vorgefertigt und auf der Baustelle zu einem Gebäude zusammengesetzt werden, ist in aller Munde. Die Methode soll den Wohnungsbau verbilligen und beschleunigen.
Sie ist aber nur vereinzelt einsetzbar. Sinnvoll kann sie in größeren Neubaugebieten angewendet werden. Denn Skaleneffekte entstehen erst bei Projekten ab 200 Wohnungen. Dann liegt das Kosteneinsparpotenzial bei circa 20 Prozent. Bei kleinen Projekten wird serielles Bauen wegen der Logistik und dem Platzbedarf schwierig.
Aktuell beläuft sich der Marktanteil seriellen Bauens auf vier Prozent. Viele Vorhaben sind Pilotprojekte. Experten schätzen, dass etwa 25 Prozent der künftigen Bauvorhaben mit dieser Technik durchgeführt werden können. Bei jährlich circa 230.000 neuen Wohneinheiten könnten 57.500 standardisiert geplante Einheiten dabei sein.
Serielles Bauen wird demnach konventionelles Bauen ergänzen, aber nicht ersetzen.

Seit Frühjahr vergangenen Jahres steigen die Kaltmieten wieder stärker als in den Jahren zuvor. Dafür gibt es viele Gründe. Zunächst müssen mehr Menschen, die eigentlich ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollten, darauf verzichten, weil die Zinsen stark gestiegen sind. Stattdessen suchen sie nach Mietwohnungen. Das hat zudem zur Folge, dass sie keine Mietwohnung frei machen, um ins Eigentum zu ziehen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung und anziehenden Mieten.
Außerdem stockt der Neubau. Alleine in Mainz fehlen mehrere zehntausend Wohnungen. Mieter mit Indexverträgen müssen aufgrund der hohen Inflation mit einer wachsenden Miete klarkommen.
Leider ist nicht erkennbar, dass sich an dieser Entwicklung etwas ändert. Im Gegenteil. Auf dem Weg zur Klimaneutralität müssen mehr Gebäude energetisch ertüchtigt, etwa Heizungen erneuert werden. Die Kosten für diese Modernisierungsmaßnahmen sind anteilig auf die Mieter umlegbar.

Viele Experten beobachten, dass sich die Immobiliennachfrage wieder belebt. Das Konsumklima ist besser als im Herbst 2022. Die Angst vor einer Energiekrise infolge des Ukrainekrieges ist gesunken. Die Inflation ist nach wie vor hoch, erreicht aber keine Spitzenwerte mehr wie im letzten Jahr. Auch viele Energiekosten sind gefallen. Maßnahmen der Bundesregierung, wie die Einführung der Gas- und Strompreisbremse, zeigen Wirkung.
Auch hat sich in den meisten Köpfen verfestigt, dass die Zinsen auf dem derzeitigen Plateau bleiben; die Niedrigzinsphase ist vorbei. Die meisten Immobilienkäufer haben sich auf die neuen Begebenheiten eingestellt. Sie planen mit höheren Darlehenszinsen oder sparen mehr Eigenmittel an, damit sie einen geringeren Anteil des Kaufpreises finanzieren müssen. Oder sie weichen auf andere Wohnformen aus: Anstatt eines Einfamilienhauses suchen sie nach einem günstigeren Reihenhaus oder einer Eigentumswohnung.

Wer viel Erspartes hat und eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus kaufen will, findet dafür gute Voraussetzungen. Das gilt vor allem, wenn er kein oder nur ein geringes Darlehen für seine Immobilienfinanzierung aufnehmen muss. Seine Investition leidet dann kaum unter den aktuell hohen Zinsen.
Käufern kommt ferner zugute, dass die Immobilienpreise in unserer Region zwischen fünf und 15 Prozent gesunken sind. Das Angebot ist größer, denn es gibt weniger Nachfrager.
Für eine Investition in Immobilien als Anlageform spricht zudem, dass die Kaltmieten wieder stärker steigen. Im Schnitt erhöhten sie sich um drei bis fünf Prozent. Weil der Wohnungsbau stoppt, mehr Menschen in Deutschland leben und der Wohnraumbedarf steigt, werden sie vermutlich weiter klettern. Davon profitieren Anleger aufgrund einer wachsenden Rendite.
Immobilieninvestoren umgehen darüber hinaus eine weitere Geldentwertung durch die anhaltend hohe Inflation.

Viele zögern die Frage, ob sie in ihrem Haus oder ihrer Wohnung auch im Alter wohnen können, hinaus. Dabei ist es ratsam, sich früh damit zu befassen. Lässt sich das Eigenheim altersgerecht umbauen? Kann man im Erdgeschoss wohnen und die erste Etage vermieten? Oder macht ein Umzug in eine Wohnung mit Aufzug Sinn?
Die künftigen vier Wände sollten ebenerdig sein. Eingangsbereich, Flur, Bad und Küche sollten so groß sein, dass man sich dort auch mit Mobilitätshilfen bewegen kann.
Ein Umbau, um den man selten kommt, ist der des Bades. Er ist meist auch mit hohen Investitionen verbunden, wenn eine bodengleiche Dusche eingebaut wird und Waschbecken und Toiletten so installiert werden, dass sie auch mit Mobilitätseinschränkungen genutzt werden können.
Oft bietet ein solcher Umbau ein Mehr an Komfort, den man sofort genießen kann. Ebenerdige und breite Durchgänge sind auch für Kinderwagen praktisch, wenn die Enkel zu Besuch kommen.

Viele Menschen leben alleine in großen Häusern oder Wohnungen, wenn die Kinder ausgezogen sind. Oft haben sie in der Vergangenheit wenig in die energetische Ertüchtigung ihrer vier Wände gesteckt. Jetzt leiden sie stark unter den gestiegenen Energiekosten. Die Gas- und Strompreisbremse wird nur vorübergehende Entlastung bringen. Experten sind sich einig, dass Kosten für fossile Brennstoffe hoch bleiben. Können oder wollen sie nicht sanieren, ist ein Verkauf sowie ein Umzug in eine passendere, energieeffizientere Wohnung eine Option.
Nicht wenige Einfamilienhaus-Besitzer zahlen mittlerweile einen monatlichen Abschlag von 500 Euro für Heizung und Warmwasser. Bei einer Neubau-Wohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche liegen die Heizkosten bei monatlich etwa 80 Euro. Zumeist werden diese mit regenerativen Energien beheizt wie Luft-Wärme-Pumpen, Pellets, Sonnenenergie oder Mix-Systemen, die kaum von Preissteigerungen betroffen sind.

Mini-Solarkollektoren für Balkone und Terrassen erleben eine starke Nachfrage, seitdem die Energiepreise stark gestiegen sind. Mieter und Wohnungseigentümer können diese beispielsweise an der Balkonbrüstung anbringen. Mit der gewonnenen Energie lässt sich an sonnigen Tagen der Bedarf eines Haushalts decken. Der überschüssige Strom wird kostenfrei ins Allgemeinnetz abgegeben. Es lohnt sich kaum, zum Speichern eine Batterie zu kaufen, weil die überschüssigen Mengen zu gering sind. Über einen normalen Schuko-Stecker wird der Strom ins Netz gespeist.
Für den Betrieb ist zudem ein Mikro-Wechselrichter nötig, der den erzeugten Gleich- in Wechselstrom umwandelt. Bei zwei Kollektoren, die zwischen 450 und 600 Kilowattstunden Strom im Jahr erzeugen, beläuft sich die Investition auf etwa 800 bis 1000 Euro. Pro Jahr und Haushalt lassen sich damit ungefähr 150 Euro Stromkosten sparen. Steigen die Strompreise, ist die Einsparung höher.

Energieautarkes Haus?
Aufgrund der Energiekrise fragen sich viele Hausbesitzer, ob sie unabhängig von zugekaufter Energie sein können. Etwa wenn sie nur auf Sonnenenergie setzen. In der Praxis ist das noch nicht möglich. Selbst wenn das Dach komplett mit Kollektoren belegt ist, reicht die Energie nur aus, um in der warmen Jahreszeit den Verbrauch zu decken. Zwar lässt sich Sonnenenergie ein paar Tage in einer Batterie speichern. Das genügt nicht, um in unseren Breitengraden über den Winter mit wenig Sonnenstunden zu kommen. Dann muss eine zusätzliche Technik für Wärme sorgen, etwa eine Luft-Wärme-Pumpe, die mit Strom betrieben wird.
Theoretisch ließe sich Sonnenenergie länger speichern, sofern damit Wasser in seine Bestandteile Wasser- und Sauerstoff zerlegt wird. Der Wasserstoff wird gespeichert. Während der Heizperiode ließe sich damit der benötige Strom für die Luft-Wärme-Anlage produzieren; es müsste kein Strom gekauft werden. Aber diese Technik ist (noch) sehr teuer.

Wer gerade eine Eigentumswohnung kaufen will, steht vor großen Herausforderungen: Zinsen, Baukosten und Inflation sind gestiegen. Vor allem die erhöhten Zinsen machen vielen Menschen auf Immobiliensuche einen Strich durch die Rechnung. Sie müssen entweder den Kauf aufschieben bis sie mehr Geld angespart haben oder sich nach Alternativen umschauen. Das kann eine Immobilie in einem weniger stark nachgefragten Ort mit geringeren Immobilienpreisen sein oder eine Wohnung mit cleveren Grundrissen.
Gerade bei Neubauwohnungen wird zunehmend versucht, den Raum möglichst effizient zu nutzen. Dazu tragen fließende Grundrisse bei, bei denen Küche, Wohn- und Essbereich ineinander übergehen. Küchenschränke und Regale werden oft bis unter die Decke geplant. Platzsparend sind auch schmale Flure und Einbauschränke. Anstatt Doppel- gibt es im Bad Einzelwaschbecken.
Diese Effizienz-Maßnahmen mindern kaum den Komfort, sparen aber teuren Raum.

Der Immobilienmarkt war im ablaufenden Jahr von vielen Veränderungen betroffen. Die steigende Inflation führte dazu, dass Mieter mit Indexverträgen höhere Mieten zahlen. Energiepreise sind stark gestiegen, vor allem für Gas und Strom. Dies verteuert das Wohnen. Wegen der erhöhten Zinsen müssen viele Käufer länger sparen, um sich ein Haus leisten zu können. Wer eine Gebrauchtimmobilie erworben hat, fand lange kaum Handwerker und Baumaterial für Umbauarbeiten.
Aber manche Dinge haben sich zwischenzeitlich verbessert. Die Inflation war im November nicht so hoch wie im Vormonat. Die Energiepreise waren ebenfalls schon höher als aktuell und die Bundesregierung hat Maßnahmen ergriffen, um die Energiekosten für Verbraucher im Zaum zu halten. Viele Lieferketten für Baustoffe laufen wieder rund; Baupreise steigen kaum noch. Die Wirtschaftsdaten sind gut.
Daher gibt es viele Gründe, optimistisch ins nächste Jahr zu schauen.

Seit Monaten steigen die Kosten für Baumaterialien. Das gilt für Stahl ebenso wie für Holz und Dämmmaterial. Viele Lieferanten sind dazu übergegangen, Tagespreise aufzurufen, längere Preisgarantien vermögen sie nicht mehr zu geben. Experten glauben, dass sich an den hohen Preisen nichts ändert.
Wer eine Neubau-Immobilie über einen Bauträger kauft, bleibt zumeist von diesen Steigerungen verschont, weil er einen Festpreis vereinbart hat. Es kann wegen des Materialmangels aber zu Verzögerungen bei der Fertigstellung kommen.
Auch viele Käufer von Bestandswohnungen sind von dieser Entwicklung betroffen. Die meisten sanieren vor dem Einzug, bauen eine neue Heizung ein oder ändern den Grundriss. Sie sollten bei Verträgen mit Handwerkerfirmen darauf achten, ob darin Preisgleitklauseln stehen, die es ermöglichen, steigende Materialkosten an Auftraggeber weiterzugeben. Bei der Finanzierung sollten sie Puffer einplanen, um überraschende Mehrkosten abzufedern.

Die Grundsteuer wird 2025 neu ermittelt. Die Reform wirft ihre Schatten voraus. Zwischen Juli und Ende Oktober müssen alle Eigentümer von Wohnungen, Häusern und Grundstücken beim Finanzamt eine extra Grundsteuererklärung einreichen. Hierfür sind verschiedene Unterlagen einzusehen.
Anstatt an einem Einheitswert wird sich die Steuerhöhe künftig aus etlichen Aspekten zusammensetzen. Dazu zählt der Bodenrichtwert, eine statistische Nettokaltmiete sowie die Steuermesszahl. Manche Bundesländer haben eigene Berechnungsarten entwickelt.
Die Steuer ist auch für Mieter relevant, weil sie über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt wird. Wenngleich die Regierung verspricht, dass der Betrag unter dem Strich gleichbleiben soll, werden Menschen in Ballungsregionen vermutlich mehr bezahlen als Personen in ländlichen Gebieten.
Wie hoch die Steuer letztlich wird, erfahren die Eigentümer 2025, wenn die neuen Bescheide verschickt werden.

Jede Immobilie ist ein Unikat.
Daher sollte für die Ermittlung ihres Wertes ein Experte wie ein Makler oder Gebäudesachverständiger hinzugezogen werden. Denn letztlich geht es um
hohe Vermögenswerte.

Folgende Kriterien sind wichtig. Erstens die Lage der Immobilie.
Hierbei spielt neben der verkehrlichen Anbindung (Bus, Bahn, Autobahnnähe),
die Nachbarschaft eine Rolle: Ist die Wohnlage ruhig? Gibt es Grünflächen und wie gut ist die
Versorgung mit Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten?

Ein zweiter Faktor ist die Bauqualität, die sich unter anderem aus dem Baujahr ergibt: Bei Häusern aus den 1990er Jahren ist z.B. Gebäudedämmung und Trittschallschutz besser als bei Objekten aus den 1970er Jahren.
Ist die Heizung über 30 Jahre alt, sind Fenster und Bäder veraltet, reduziert sich der Marktwert gegenüber einem gepflegteren Objekt.

Sie können auf unserer Homepage www.christianstark.eu kostenlos den Trend für den Wert Ihrer Immobilie ermitteln.

Christian Stark
Immobilien e. K.
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Vor Kurzem wurde der Koalitionsvertrag der künftigen Ampel-Regierung präsentiert. Wohnungspolitik spielt eine wichtige Rolle.

So ist geplant, die Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern. Dies schützt vor Mietsteigerungen, wird im Gegenzug den Wohnungsneubau nicht ausbremsen. Es ist sinnvoll, den Ländern mehr Freiheiten bei der Grunderwerbssteuer einzuräumen. Sie könnten beim Ersterwerb einen geringeren Steuersatz nehmen. Aktuell fallen in Rheinland-Pfalz fünf Prozent des Kaufpreises an. Haushalte mit niedrigen Einkommen sollen beim Eigentumserwerb mit Tilgungszuschüssen unterstützt werden. Ein eigenes Bauministerium ist gut. Viele Jahre spielte Wohnungspolitik beim jeweiligen Ministerium die zweite Geige. Nicht weitreichend genug sind die Klimaziele. Der Gebäudesektor ist einer der größten CO2-Verursacher. Mehr Fördermittel, konkretere Ziele wären sinnvoll. Andererseits: Wo sollen Fördergelder herkommen. Die Ampel schließt nennenswerte Steuerhöhungen aus.