Beim Notartermin geht es um große Beträge – und häufig kommt kurz vorher noch eine entscheidende Frage auf: Wie wird Maklerprovision geteilt? Die Antwort kann über mehrere Tausend Euro entscheiden. Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten seit Ende 2020 klare gesetzliche Regeln. Trotzdem bleibt Raum für Missverständnisse, denn nicht jede Immobilie und nicht jede Vermittlung fallen unter dieselbe Vorschrift.

Wie wird Maklerprovision geteilt? Die Grundregel

Kauft ein Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, darf der Maklerlohn grundsätzlich nicht einfach allein auf den Käufer abgewälzt werden, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler jeweils, müssen beide Seiten die Provision in gleicher Höhe zahlen. Das ist die typische Konstellation beim Verkauf einer privat genutzten Wohnimmobilie.

In der Praxis bedeutet das oft: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Dieser Satz ist aber kein Gesetz. Die Höhe der Provision ist frei vereinbar. Denkbar sind also auch 2,38 Prozent je Seite oder ein anderer, regional und objektspezifisch vereinbarter Betrag.

Entscheidend ist nicht, wer zuerst nach einem Makler sucht oder wer das Exposé anfordert. Entscheidend sind der Auftrag, die Vertragsgestaltung und die Frage, ob die gesetzlichen Regeln für Verbraucher beim Kauf von Wohnraum greifen.

Die drei typischen Modelle beim Immobilienverkauf

Beim klassischen Doppeltätigkeitsmodell schließt der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag. Käufer und Verkäufer werden gleich behandelt: Beide schulden die gleiche Provision. Das schafft Transparenz und ist bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Einfamilienhäusern sehr verbreitet.

Beim sogenannten einseitigen Auftrag beauftragt nur der Verkäufer den Makler. Soll der Käufer dennoch einen Teil der Kosten übernehmen, darf sein Anteil nicht höher sein als der Anteil des Verkäufers. Außerdem wird die Käuferprovision erst fällig, wenn der Verkäufer seinen vereinbarten Anteil gezahlt hat. Der Verkäufer muss diese Zahlung gegenüber dem Käufer nachweisen.

Es gibt auch den reinen Verkäuferauftrag. Dann trägt der Verkäufer die Maklerprovision vollständig. Für Kaufinteressenten kann das auf den ersten Blick attraktiv wirken. Eigentümer sollten jedoch genau prüfen, wie sich dieses Modell auf Vermarktungsstrategie, Preisgestaltung und die Auswahl eines geeigneten Maklers auswirkt. Nicht allein die Provisionsverteilung entscheidet über einen guten Verkauf, sondern vor allem ein marktgerechter Preis, die passende Ansprache und qualifizierte Käufer.

Rechenbeispiel für die Teilung

Ein Haus wird für 500.000 Euro verkauft. Vereinbaren beide Seiten jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, zahlt der Verkäufer 17.850 Euro und der Käufer ebenfalls 17.850 Euro. Insgesamt erhält der Makler 35.700 Euro.

Wird stattdessen eine Gesamtprovision von beispielsweise 5,95 Prozent vereinbart und hälftig geteilt, entfallen auf jede Seite 2,975 Prozent. Auch hier gilt: Der konkrete Satz muss vor der Vermittlung klar vereinbart sein. Überraschungen nach der Besichtigung sind kein Zeichen für eine saubere Zusammenarbeit.

Für welche Immobilien gilt die gesetzliche Teilung?

Die gesetzlichen Vorgaben zur Provisionsteilung gelten, wenn ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Dazu kann auch ein Haus mit Einliegerwohnung gehören, sofern der Charakter als Einfamilienhaus erhalten bleibt. Der Käufer muss die Immobilie überwiegend zu privaten Zwecken erwerben.

Anders sieht es bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Objekten aus. Dort ist die Maklerprovision grundsätzlich frei verhandelbar. Wer etwa ein Wohn- und Geschäftshaus in Mainz, ein Anlageobjekt in Bad Kreuznach oder eine Gewerbefläche in Wiesbaden kauft, sollte die Vereinbarung besonders genau lesen.

Auch bei Kapitalanlagen kommt es auf den Einzelfall an. Kauft eine Privatperson eine einzelne Eigentumswohnung als Vermögensanlage, kann sie rechtlich trotzdem Verbraucher sein. Kauft dagegen eine Gesellschaft oder ein professioneller Investor, greifen die Schutzvorschriften häufig nicht. Gerade bei Mehrfamilienhäusern, Projektentwicklungen und anspruchsvollen Gewerbeobjekten sollte die Provisionsregelung deshalb frühzeitig geklärt werden.

Was Verkäufer bei der Provisionsvereinbarung beachten sollten

Eine gute Maklerleistung beginnt nicht beim Inserat, sondern bei einer klaren Vereinbarung. Verkäufer sollten wissen, welche Provision vereinbart wird, wann sie fällig wird und welche Leistungen der Makler übernimmt. Dazu gehören eine fundierte Preiseinschätzung, eine überzeugende Aufbereitung der Immobilie, die passende Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfungen und die Begleitung bis zum Notartermin.

Die Provision wird im Regelfall erst verdient, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt und der Makler für dessen Abschluss ursächlich tätig war. Platzt der Verkauf vor dem Notartermin, fällt normalerweise keine Erfolgsprovision an. Anders können besondere Zusatzvereinbarungen aussehen, etwa bei bereits beauftragten Dienstleistungen. Solche Punkte gehören offen auf den Tisch.

Für Eigentümer ist es außerdem sinnvoll, nicht nur auf den niedrigsten Provisionssatz zu schauen. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis, unzureichende Unterlagen oder ungeprüfte Interessenten kosten oft mehr als eine professionelle Vermarktung. Gerade bei sanierungsbedürftigen Häusern, geerbten Immobilien, Denkmalobjekten oder hochwertigen Villen entscheidet die Erfahrung des Maklers darüber, ob die richtigen Käufer erreicht werden.

Was Käufer vor der Besichtigung klären sollten

Käufer sollten das Exposé nicht nur wegen Wohnfläche, Energieausweis und Lage studieren. Auch der Hinweis zur Käuferprovision gehört zu den wichtigen Angaben. Vor einer Besichtigung sollte klar sein, ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt. Bei einer provisionspflichtigen Vermittlung wird der Maklervertrag heute in Textform geschlossen, also beispielsweise per E-Mail oder digital dokumentiert. Eine mündliche Zusage allein reicht bei den gesetzlichen Anwendungsfällen nicht aus.

Neben der Provision entstehen beim Immobilienkauf weitere Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Finanzierungskosten. Wer sein Budget plant, sollte deshalb nicht nur auf den Kaufpreis schauen. Im Raum Rheinland-Pfalz und Hessen können diese Nebenkosten die Finanzierung spürbar beeinflussen.

Eine offene Frage zur Provision ist nie unangenehm. Seriöse Makler beantworten sie direkt und verständlich. Wer früh weiß, welche Kosten auf ihn zukommen, kann realistisch bieten und vermeidet späteren Druck in einer ohnehin emotionalen Kaufentscheidung.

Bestellerprinzip bei Mietwohnungen: Hier gilt etwas anderes

Beim Vermieten von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip. Vereinfacht gesagt zahlt meist derjenige den Makler, der ihn beauftragt hat. Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem passenden Mieter, trägt der Vermieter die Kosten. Das ist der Regelfall.

Eine Ausnahme ist möglich, wenn ein Mietinteressent den Makler ausdrücklich mit der Suche beauftragt und der Makler anschließend ausschließlich wegen dieses Auftrags eine passende Wohnung beschafft. Diese Konstellation ist deutlich enger als viele vermuten. Wer eine bereits inserierte Wohnung anfragt, wird dadurch nicht automatisch zum zahlungspflichtigen Auftraggeber.

Bei der Vermittlung von Gewerbemietflächen gelten andere Spielregeln. Hier kann die Provision grundsätzlich vertraglich vereinbart werden. Für Ladenlokale, Büros, Praxen oder Hallen lohnt sich daher ein genauer Blick auf den Vermittlungsauftrag und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Typische Irrtümer rund um die Maklercourtage

Ein häufiger Irrtum lautet: Der Käufer zahlt immer die Hälfte. Das stimmt nur dort, wo die gesetzlichen Teilungsregeln greifen und beide Seiten provisionspflichtig eingebunden sind. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten können andere Vereinbarungen gelten.

Ebenso falsch ist die Annahme, jeder Verkäufer müsse zwingend die Hälfte zahlen. Beim reinen Verkäuferauftrag kann er die Provision auch vollständig übernehmen. Die rechtlichen Grenzen greifen vor allem dann, wenn Käufer bei einem Verbraucherkauf mitzahlen sollen.

Und noch ein Punkt ist wichtig: Eine faire Provision ersetzt keine fachliche Arbeit. Ein guter Makler kennt vergleichbare Verkäufe vor Ort, erkennt Besonderheiten einer Lage und spricht Interessenten ehrlich über Chancen wie Risiken an. Christian Stark Immobilien steht in Bad Kreuznach, Mainz, Rheinhessen und dem weiteren Umland genau für diese persönliche Begleitung – mit klaren Absprachen statt Kleingedrucktem.

Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, sollte die Provision nicht als bloße Nebenzahl sehen. Sie ist Teil einer Entscheidung, bei der Preis, Vertrag, Vermarktung und Sicherheit zusammenpassen müssen. Klären Sie die Regelung früh, lassen Sie sich die Kosten verständlich erläutern und entscheiden Sie sich für eine Betreuung, bei der Sie sich vom ersten Gespräch bis zur Unterschrift gut vertreten fühlen – einfach stark.